Donazione immobili 2026: cosa cambia per eredi, donatari e terzi acquirenti
La disciplina della donazione di immobili nel 2026 è stata profondamente modificata dalla Legge 2 dicembre 2025, n. 182.
La riforma interviene su uno dei principali problemi che, per molti anni, ha ostacolato la vendita e il finanziamento degli immobili ricevuti in donazione: il rischio che un erede legittimario, dopo la morte del donante, potesse chiedere la restituzione del bene anche a chi lo aveva successivamente acquistato dal donatario.
Con le nuove regole, la tutela del legittimario non viene eliminata, ma assume prevalentemente carattere economico. Il legittimario leso potrà continuare ad agire contro chi ha ricevuto la donazione, mentre il terzo che abbia acquistato l’immobile viene, di regola, protetto.
La Legge n. 182/2025 è entrata in vigore il 18 dicembre 2025 e ha modificato, in particolare, gli articoli 561, 562, 563, 2652 e 2690 del Codice civile.
Perché gli immobili donati erano difficili da vendere
Prima della riforma, l’acquisto di un immobile proveniente da donazione presentava un rischio giuridico rilevante.
Dopo la morte del donante, il coniuge, i figli o, in determinati casi, gli ascendenti potevano sostenere che la donazione avesse leso la propria quota di legittima.
Il legittimario leso poteva esercitare l’azione di riduzione contro il donatario e, ricorrendone le condizioni, agire anche nei confronti del successivo acquirente dell’immobile.
In concreto, una persona poteva acquistare regolarmente un immobile dal donatario, pagare il prezzo e scoprire, anche dopo molto tempo, che un erede del donante ne chiedeva la restituzione.
Questa situazione rendeva gli immobili donati:
- più difficili da vendere;
- meno accettati dalle banche come garanzia;
- maggiormente esposti a richieste di coperture assicurative;
- soggetti a verifiche notarili e successorie particolarmente complesse.
La riforma è stata introdotta proprio per aumentare la certezza della circolazione immobiliare e la cosiddetta “bancabilità” degli immobili di provenienza donativa. Il Consiglio Nazionale del Notariato ha qualificato il nuovo sistema come un superamento del tradizionale diritto di seguito e una sostanziale monetizzazione della tutela dei legittimari.
Donazione immobili 2026: la nuova tutela dei terzi acquirenti
Il nuovo articolo 563 del Codice civile stabilisce che la riduzione della donazione, salvo gli effetti della trascrizione della domanda giudiziale, non pregiudica i terzi ai quali il donatario abbia alienato l’immobile.
Ciò significa che, se il beneficiario della donazione vende successivamente il bene, il legittimario leso non può normalmente chiedere al compratore di restituire l’immobile.
La tutela del legittimario viene invece esercitata contro il donatario, il quale è tenuto a compensarlo in denaro nei limiti necessari per reintegrare la quota di legittima.
Chi è il donante
Il donante è la persona che trasferisce gratuitamente l’immobile.
Per esempio, è donante il genitore che dona un appartamento a uno dei propri figli.
Chi è il donatario
Il donatario è la persona che riceve l’immobile.
Il donatario rimane il principale soggetto nei confronti del quale il legittimario leso può esercitare le proprie pretese.
Chi è il terzo acquirente
Il terzo acquirente è la persona che compra l’immobile dal donatario.
È soprattutto questo soggetto a essere protetto dalla riforma. Il terzo che abbia acquistato l’immobile prima della trascrizione della domanda di riduzione non può, di regola, essere privato del bene per effetto della successiva azione promossa dal legittimario.
Un esempio pratico di donazione immobiliare
Un padre dona al figlio Andrea un immobile del valore di 300.000 euro.
Successivamente Andrea vende l’immobile a un soggetto estraneo alla famiglia, che paga regolarmente il prezzo e trascrive l’acquisto nei registri immobiliari.
Alla morte del padre, l’altro figlio, Luca, ritiene che la donazione abbia leso la propria quota di legittima per 100.000 euro.
Con la nuova disciplina:
- Luca può esercitare l’azione di riduzione;
- Luca può chiedere ad Andrea il pagamento della somma necessaria a reintegrare la legittima;
- Luca non può normalmente chiedere al compratore la restituzione dell’immobile;
- il compratore conserva la proprietà del bene.
Il destinatario principale della pretesa rimane quindi Andrea, cioè il donatario.
Cosa succede se il donatario è insolvente
Uno degli aspetti più delicati della donazione immobili 2026 riguarda l’ipotesi in cui il donatario abbia venduto il bene e non sia più in grado di pagare il legittimario.
Riprendendo l’esempio precedente, supponiamo che Andrea:
- abbia venduto l’immobile;
- abbia consumato il prezzo ricevuto;
- non possieda più beni o disponibilità finanziarie;
- sia quindi insolvente.
In questa situazione, l’insolvenza di Andrea non consente automaticamente a Luca di recuperare l’immobile dal compratore.
Il terzo acquirente a titolo oneroso rimane protetto. Non nasce una nuova azione di restituzione soltanto perché il donatario non dispone delle risorse necessarie per reintegrare la legittima.
Il legittimario conserva le proprie ragioni di credito contro il donatario insolvente, ma il rischio dell’incapienza patrimoniale non viene trasferito sul normale compratore dell’immobile.
L’articolo 562 del Codice civile prevede che, nei casi in cui il valore della donazione non possa essere recuperato dal donatario insolvente, tale valore venga considerato nella ricostruzione della massa ereditaria, restando comunque ferme le ragioni di credito contro il donatario.
L’insolvenza non fa rinascere il diritto di seguito
Il principio può essere sintetizzato nel modo seguente:
L’insolvenza del donatario non fa rinascere il diritto del legittimario di aggredire l’immobile presso il terzo che lo abbia regolarmente acquistato a titolo oneroso.
La riforma ha scelto consapevolmente di privilegiare la certezza dei trasferimenti immobiliari rispetto alla possibilità del legittimario di recuperare materialmente il bene da un successivo compratore.
Questa impostazione rende l’acquisto di un immobile donato più sicuro, ma può rendere più debole la posizione sostanziale del legittimario quando il donatario sia privo di patrimonio.
Il caso della seconda donazione
La disciplina cambia quando il donatario non vende l’immobile, ma lo trasferisce gratuitamente a un’altra persona.
Supponiamo che:
- il padre doni l’immobile ad Andrea;
- Andrea doni successivamente lo stesso immobile alla propria figlia;
- alla morte del padre emerga una lesione della quota di legittima di Luca;
- Andrea risulti insolvente.
In questo caso, la figlia di Andrea è un’avente causa a titolo gratuito.
Il nuovo articolo 563 del Codice civile stabilisce che, se il donatario originario è totalmente o parzialmente insolvente, il successivo beneficiario a titolo gratuito è tenuto a compensare in denaro il legittimario, nei limiti del vantaggio conseguito.
Differenza tra compravendita e seconda donazione
La distinzione fondamentale è quindi la seguente:
| Operazione effettuata dal donatario | Conseguenze per il successivo destinatario |
|---|---|
| Vendita a prezzo di mercato | Il compratore è normalmente protetto |
| Seconda donazione | Il beneficiario gratuito può rispondere in denaro |
| Costituzione di ipoteca | L’ipoteca rimane normalmente efficace |
| Vendita successiva alla trascrizione della domanda di riduzione | Il terzo può subire gli effetti della sentenza |
Il successivo donatario non risponde senza limiti. La sua responsabilità:
- presuppone l’insolvenza totale o parziale del primo donatario;
- ha carattere sussidiario;
- è normalmente economica;
- non può superare il vantaggio ricevuto.
Quando il terzo acquirente può essere coinvolto
La protezione del terzo acquirente non è assoluta.
Un elemento decisivo è rappresentato dalla trascrizione della domanda giudiziale di riduzione nei registri immobiliari.
Il nuovo articolo 2652 del Codice civile stabilisce che la sentenza che accoglie la domanda di riduzione non pregiudica i diritti acquistati dai terzi in forza di atti trascritti o iscritti anteriormente alla trascrizione della domanda.
Acquisto prima della domanda di riduzione
Se il terzo acquista e trascrive il proprio titolo prima della trascrizione della domanda di riduzione, il suo acquisto è normalmente protetto.
Il legittimario dovrà rivolgersi contro il donatario.
Acquisto dopo la domanda di riduzione
Se, invece, il terzo acquista dopo che la domanda di riduzione è stata trascritta, la controversia risulta già pubblicizzata nei registri immobiliari.
In questa situazione, il terzo non può invocare la stessa tutela riconosciuta a chi abbia acquistato anteriormente alla trascrizione della domanda.
Non è quindi l’insolvenza del donatario a consentire l’azione contro il terzo, ma la priorità temporale della trascrizione della domanda giudiziale rispetto alla trascrizione dell’acquisto.
Cosa cambia per le banche e per le ipoteche
La riforma interviene anche sui pesi e sulle ipoteche costituiti dal donatario.
Le ipoteche e gli altri vincoli costituiti dal donatario rimangono normalmente efficaci anche in caso di successiva riduzione della donazione.
Il donatario è tenuto a compensare in denaro il legittimario per il minor valore del bene derivante dalla permanenza dell’ipoteca o del vincolo, nei limiti necessari per reintegrare la quota riservata.
Questa modifica è particolarmente importante per gli istituti di credito, che in passato valutavano con notevole prudenza la concessione di mutui garantiti da immobili provenienti da donazione.
La maggiore stabilità delle ipoteche dovrebbe agevolare:
- l’ottenimento di mutui;
- la concessione di finanziamenti;
- la vendita degli immobili donati;
- l’accettazione del bene come garanzia bancaria.
La riforma è entrata in vigore a giugno 2026?
Non esattamente.
La Legge n. 182/2025 è entrata in vigore il 18 dicembre 2025.
La data del 18 giugno 2026 riguarda invece la conclusione del periodo transitorio di sei mesi previsto per le successioni aperte prima dell’entrata in vigore della legge.
Successioni aperte dopo il 18 dicembre 2025
Per le successioni aperte dopo il 18 dicembre 2025 si applicano direttamente le nuove disposizioni.
La successione si considera aperta nel momento della morte del donante.
Successioni aperte prima del 18 dicembre 2025
Per le successioni già aperte prima di tale data, la vecchia disciplina poteva continuare a trovare applicazione qualora, entro il periodo transitorio, fosse stata notificata e trascritta:
- una domanda di riduzione;
- oppure, nei casi previsti, un’opposizione stragiudiziale alla donazione.
In assenza di tali adempimenti entro sei mesi dall’entrata in vigore della legge, la nuova disciplina trova applicazione anche alle successioni precedentemente aperte.
Pertanto, è più corretto affermare che:
La riforma è entrata in vigore il 18 dicembre 2025 ed è divenuta pienamente operativa, esaurito il periodo transitorio, dal 18 giugno 2026.
Il futuro erede può agire mentre il donante è ancora vivo?
La semplice qualità di futuro o potenziale erede non consente di esercitare immediatamente l’azione di riduzione.
La lesione della legittima può essere determinata soltanto dopo l’apertura della successione, perché fino alla morte del donante la consistenza complessiva del patrimonio può ancora cambiare.
Il donante potrebbe infatti:
- acquistare o vendere altri beni;
- contrarre debiti;
- effettuare nuove donazioni;
- predisporre un testamento;
- modificare significativamente la propria situazione patrimoniale.
L’azione di riduzione viene quindi normalmente esercitata dopo la morte del donante, quando è possibile ricostruire il patrimonio ereditario e verificare se la quota riservata ai legittimari sia stata effettivamente lesa.
Quali eredi sono tutelati dalla legittima
Non tutti gli eredi possono esercitare l’azione di riduzione.
La tutela riguarda i legittimari, cioè i soggetti ai quali la legge riserva necessariamente una parte del patrimonio del defunto.
Sono legittimari:
- il coniuge;
- i figli;
- gli ascendenti, ma soltanto nei casi previsti dalla legge.
La posizione di ciascun legittimario dipende dalla composizione concreta della famiglia e dalla presenza contemporanea di altri soggetti aventi diritto.
Per valutare l’eventuale lesione è necessario effettuare una ricostruzione che consideri:
- il patrimonio esistente alla morte;
- i debiti ereditari;
- le donazioni effettuate in vita;
- le disposizioni testamentarie;
- le quote riservate ai singoli legittimari.
Donazione immobili 2026: vantaggi e criticità della riforma
La nuova disciplina presenta importanti vantaggi per il mercato immobiliare.
I principali vantaggi
La riforma determina:
- maggiore sicurezza per chi acquista immobili donati;
- riduzione del rischio di restituzione del bene;
- maggiore stabilità delle garanzie ipotecarie;
- più facile accesso al credito bancario;
- semplificazione delle compravendite;
- maggiore certezza nella circolazione degli immobili.
Le principali criticità
Permangono, tuttavia, alcuni elementi di rischio:
- il donatario può essere chiamato a versare somme elevate al legittimario;
- il donatario potrebbe avere già consumato il prezzo della vendita;
- l’insolvenza del donatario può rendere il credito del legittimario difficilmente recuperabile;
- il successivo avente causa a titolo gratuito può essere coinvolto;
- la presenza di una domanda di riduzione già trascritta può incidere sulla sicurezza dell’acquisto.
La donazione non deve quindi essere considerata un’operazione priva di conseguenze soltanto perché il successivo acquirente è maggiormente protetto.
È ancora opportuno assicurare un immobile donato?
La maggiore protezione introdotta dalla riforma dovrebbe ridurre la necessità di ricorrere alle polizze assicurative utilizzate in passato per coprire il rischio connesso alla provenienza donativa.
Ciò non significa, tuttavia, che ogni immobile donato possa essere acquistato senza verifiche.
Prima dell’acquisto devono essere comunque esaminati:
- la data della donazione;
- la data di apertura dell’eventuale successione;
- la presenza di domande giudiziali trascritte;
- l’esistenza di opposizioni o contenziosi;
- gli eventuali successivi trasferimenti;
- la situazione familiare e successoria del donante;
- la disciplina transitoria applicabile.
La necessità di una copertura assicurativa dovrà essere valutata caso per caso, insieme al notaio e ai professionisti incaricati.
Domande frequenti sulla donazione di immobili nel 2026
Un erede può riprendersi un immobile donato e poi venduto?
Di regola no, quando il terzo abbia acquistato e trascritto il proprio titolo prima della trascrizione della domanda di riduzione.
Il legittimario deve normalmente rivolgersi contro il donatario per ottenere una compensazione economica.
Se il donatario non ha denaro, l’erede può agire contro il compratore?
Di regola no.
L’insolvenza del donatario non fa rinascere automaticamente l’azione contro il compratore a titolo oneroso.
Se il donatario ha regalato l’immobile a un’altra persona?
Se il donatario originario è insolvente, il successivo beneficiario a titolo gratuito può essere tenuto a compensare in denaro il legittimario, nei limiti del vantaggio ricevuto.
Le banche possono iscrivere ipoteca su un immobile donato?
Sì. La riforma rafforza la stabilità delle ipoteche costituite dal donatario, rendendo l’immobile potenzialmente più facilmente finanziabile.
La riforma elimina l’azione di riduzione?
No.
L’azione di riduzione continua a esistere. Cambiano soprattutto gli effetti nei confronti dei terzi che abbiano acquistato il bene dal donatario.
Le nuove regole valgono per tutte le vecchie donazioni?
La disciplina transitoria non dipende soltanto dalla data della donazione, ma soprattutto dalla data di apertura della successione e dall’eventuale notificazione e trascrizione, entro i termini previsti, della domanda di riduzione o dell’atto di opposizione.
Conclusioni
La riforma della donazione immobili 2026 modifica profondamente l’equilibrio tra la tutela degli eredi legittimari e la sicurezza del mercato immobiliare.
Il principio centrale è che il legittimario leso conserva il diritto alla reintegrazione della propria quota, ma deve normalmente esercitarlo contro il donatario.
Il terzo che abbia acquistato l’immobile a titolo oneroso viene protetto e, anche in caso di insolvenza del donatario, non è generalmente obbligato a restituire il bene.
Una responsabilità economica può invece ricadere sul successivo beneficiario a titolo gratuito, nei limiti del vantaggio ricevuto, quando il primo donatario sia insolvente.
La riforma rende quindi gli immobili donati più facilmente vendibili e finanziabili, ma non elimina la necessità di pianificare attentamente le operazioni di donazione e successione.
Prima di effettuare una donazione, vendere un immobile donato o acquistare un bene di provenienza donativa, è opportuno verificare la situazione familiare, successoria, patrimoniale e catastale con il supporto del notaio e dei professionisti competenti.
Il presente articolo ha finalità esclusivamente informativa e non sostituisce la consulenza legale, notarile o fiscale riferita al caso concreto.